Architecture
건축설계
단독·다세대·근린생활시설 신축. 대지의 법규 한계를 먼저 읽고, 그 안에서 가장 넉넉한 공간을 찾습니다.
- 기획·법규 검토
- 인허가 설계
- 감리
RAONNURI ARCHITECTS · SEOUL
법규를 읽는 건축,
일상을 짓는 설계
새로운 공간의 시작부터, 이미 지어진 건물의 해답까지.
법규와 현장을 함께 읽는 건축사가 동행합니다.
이미지는 AI로 고도화한 가상 건축 투시도입니다.
NEW특정건축물 정리에 관한 특별조치법 안내2026.12.17 시행 예정 · 상담 및 사전 검토대상 확인하기
Studio
라온누리는 법규와 일상 사이에서 일합니다. 새로 짓는 건물에는 오래 쓰일 질서를, 이미 지어진 건물에는 바로잡을 수 있는 길을 설계합니다.
- 분야
- 주거 · 근린생활시설 · 리모델링
- 전문
- 위반건축물 양성화 · 용도변경
- 설립
- 2019 · 서울 서초구 양재동
Remodeling
리모델링
노후 건물의 구조 보강과 증축, 공간 재구성. 기존 건물의 가치를 다시 설계합니다.
- 구조 보강
- 대수선·증축
- 공간 재구성
Permit
양성화 · 인허가
위반건축물 양성화와 용도변경. 허가도면과 현장을 대조해 무엇을 고칠지부터 정합니다.
- 특별법 양성화 신고
- 용도변경
- 보완 설계
People
건축사
모든 설계도서와 현장조사서는 등록 건축사가 직접 검토하고 서명합니다. 상담부터 사용승인까지 같은 건축사가 맡습니다.
RaonNuri Architects대표이사
김진호
대표이사건축사
라온누리종합건축사사무소의 대표이사이자 건축사입니다.
- 라온누리종합건축사사무소 대표이사
RaonNuri Architects소장
김형찬
소장라온누리종합건축사사무소 소장으로 설계 부문을 담당합니다.
- 라온누리종합건축사사무소 소장
- 설계 부문 · Design Department
Legalization · 법률 제21820호
위반건축물,
바로잡는 방법을 함께 찾습니다
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」으로 2023년 말까지 지어진 소규모 주거용 위반건축물의 한시적 사용승인을 검토할 수 있습니다. 시행 전에는 건축물대장과 현황을 확인하고, 개별 요건을 먼저 검토합니다.
- 시행일
- 2026.12.17
- 신고 기한
- 2028.06.16
- 시행 후 18개월
- 대상 완공 기준일
- 2023.12.31
- 이전에 사실상 완공
- 과태료
- 이행강제금 5회분
- 이미 낸 금액은 차감
1분 자가진단
네 가지 질문으로 특별법 대상 여부를 먼저 가늠해 보세요.
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건축사에게 확인 받기
참고용 진단입니다. 최종 판단은 현장조사와 건축위원회 심의로 정해집니다.
대상 건축물
- 다세대주택세대당 전용 85㎡ 이하
- 단독주택연면적 165㎡ 이하330㎡까지 지자체 조례로 확대 가능
- 다가구주택연면적 660㎡ 이하
- 근린생활시설주택으로 사용 중인 경우
- 주거용 연면적이 50% 이상인 건축물이 대상입니다.
- 개발제한구역, 정비구역 등 일부 지역은 제외됩니다.
- 전세사기 피해자는 과태료와 부설주차장 의무가 면제됩니다.
- 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서로 신고하며, 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인을 받습니다.
자주 보는 위반 유형
발코니·베란다 확장
외부 공간을 막아 실내로 쓰는 경우
옥탑 증축
옥상에 방이나 창고를 올린 경우
필로티 막음
주차장·필로티를 실내로 바꾼 경우
방 쪼개기
내부를 나눠 세대·가구 수를 늘린 경우
근생→주택 사용
근린생활시설을 주거로 쓰는 경우
마당·옥외 증축
마당·테라스에 공간을 덧붙인 경우
진행 절차
- 01
상담·1차 진단
주소와 위반 내용을 바탕으로 대상 여부를 먼저 판단합니다.
- 02
현장조사·실측
허가도면과 현황을 대조해 위반 부위와 면적을 확정합니다.
- 03
도서 작성·보완 설계
현황도면과 현장조사서를 작성하고, 필요하면 보완 설계를 합니다.
- 04
신고·심의 대응
관할 지자체에 신고하고 건축위원회 심의와 보완 요구에 대응합니다.
- 05
사용승인
사용승인 후 건축물대장 정리와 이후 리모델링까지 안내합니다.
비용은 이렇게 구성됩니다
- 과태료법정이행강제금 5회분에서 이미 낸 이행강제금을 뺀 금액입니다. 전세사기 피해자는 면제됩니다.
- 취득세 등법정사용승인으로 늘어난 면적에 대한 취득세와 지방교육세가 부과됩니다.
- 설계·현장조사건축사 보수실측, 현황도면, 현장조사서, 신고 대행과 심의 대응 비용입니다. 위반 규모와 유형에 따라 달라집니다.
- 보완 공사필요한 경우구조·피난·소방 기준을 맞추기 위한 부분 철거나 보강 공사 비용입니다.
현장조사 후 항목별 예상 금액을 견적서로 드립니다. 상담과 1차 진단은 무료입니다.
라온누리가 다른 점
정확한 진단
허가도면과 현황을 실측으로 대조해 무엇이 다른지부터 확인합니다.
책임 있는 서명
모든 도서는 등록 건축사가 직접 검토하고 서명합니다.
그 다음의 설계
사용승인 이후의 리모델링과 공간 개선까지 이어서 맡습니다.
자주 묻는 질문
언제부터 신청할 수 있나요?
법은 2026년 12월 17일부터 시행되고, 신고 기한은 2028년 6월 16일까지입니다. 시행 전에도 현장조사와 도서 준비는 미리 할 수 있습니다.
위반건축물 표기가 있으면 무조건 양성화되나요?
아닙니다. 완공 시점, 면적, 지역 요건을 충족해야 하고, 구조·피난·소방 기준과 건축위원회 심의를 통과해야 합니다. 기준에 못 미치면 일부를 고치는 보완 설계가 필요합니다.
세입자도 신청할 수 있나요?
신고는 건물 소유자가 합니다. 세입자라면 소유자와 함께 상담을 받으시길 권합니다. 전세사기 피해자는 과태료와 부설주차장 의무가 면제됩니다.
다세대 한 세대만 신청할 수 있나요?
다세대는 세대 단위로 판단하는 부분이 있지만, 공용 부분이 걸린 위반은 다른 소유자와 함께 진행해야 할 수 있습니다. 대장과 현장을 확인한 뒤 안내드립니다.
특별법 대상이 아니면 방법이 없나요?
일반 건축법 절차로 증축·용도변경 허가를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 2026년 건축법 개정으로 일조 기준이 완화되어 예전에는 어려웠던 경우도 가능해질 수 있습니다.
양성화 후에는 무엇이 달라지나요?
건축물대장의 위반 표기가 정리되어 이행강제금이 멈추고, 매매·대출·전세보증 제한이 풀릴 수 있습니다. 라온누리는 그 이후의 리모델링 설계도 이어서 맡습니다.
위 내용은 법률 원문과 2026년 10월 입법예고된 시행령안을 기준으로 정리했습니다. 세부 기준은 시행령·지자체 조례 확정에 따라 달라질 수 있습니다. 국가법령정보센터 원문 ↗
Consultation
양성화 상담 신청
주소와 위반 내용만 남겨 주세요. 건축사가 대상 여부를 먼저 검토하고 연락드립니다.
- 1접수 확인영업일 1일 안에 건축사가 직접 전화드립니다.
- 2대장·지도 확인건축물대장과 토지이용계획으로 대상 여부를 먼저 봅니다.
- 3현장 방문 제안필요하면 실측 일정을 잡고 예상 비용을 안내합니다.
- 전화 상담
- 02-558-6958
- 운영 시간
- 평일 09:00–18:00
- 준비하면 좋은 자료
- 건축물대장, 고지서, 현장 사진